Podział majątku wspólnego a nieruchomość obciążona hipoteką

Jednym z najczęściej występujących problemów przy podziale majątku po rozwodzie jest rozliczenie mieszkania lub domu zakupionego na kredyt hipoteczny. W praktyce byli małżonkowie często zakładają, że wysokość niespłaconego kredytu automatycznie obniży wartość nieruchomości przy ustalaniu spłat i dopłat między stronami. Orzecznictwo sądowe pokazuje jednak, że sytuacja jest znacznie bardziej skomplikowana.

Czy hipoteka obniża wartość nieruchomości przy podziale majątku?

Zgodnie z aktualnie dominującym stanowiskiem Sądu Najwyższego, w sprawach o podział majątku wspólnego sąd co do zasady ustala wartość nieruchomości bez uwzględniania obciążenia hipotecznego.

Oznacza to, że jeżeli mieszkanie lub dom zostaną przyznane jednemu z byłych małżonków, wartość nieruchomości przyjmowana do rozliczeń między stronami jest zazwyczaj określana tak, jakby hipoteka nie istniała.

W praktyce może to prowadzić do sytuacji, w której małżonek otrzymujący nieruchomość jest zobowiązany do spłaty drugiej strony od pełnej wartości udziału, mimo że nieruchomość nadal pozostaje obciążona znacznym kredytem.

Skąd wynika takie stanowisko?

Sąd Najwyższy wskazuje, że sam podział majątku nie wpływa na relacje pomiędzy byłymi małżonkami a bankiem. Jeżeli kredyt został zaciągnięty wspólnie, oboje kredytobiorcy nadal pozostają zobowiązani wobec banku, niezależnie od tego, któremu z nich przypadnie nieruchomość.

Bank nie jest związany ustaleniami dokonanymi w postępowaniu o podział majątku i może dochodzić spłaty kredytu od każdego z kredytobiorców zgodnie z warunkami umowy kredytowej.

Z tego względu sądy często uznają, że samo obciążenie hipoteczne nie powinno wpływać na wartość nieruchomości przy dokonywaniu podziału majątku.

Kiedy sąd może uwzględnić obciążenie hipoteczne?

Co istotne, nawet według aktualnego orzecznictwa istnieją sytuacje, w których sąd może odejść od zasady pomijania hipoteki.

Sąd Najwyższy dopuścił możliwość uwzględnienia zadłużenia zabezpieczonego hipoteką, jeżeli przemawiają za tym szczególnie ważne okoliczności sprawy.

Przykładem może być sytuacja, gdy jeden z małżonków faktycznie samodzielnie spłaca kredyt, ponosi wszelkie koszty utrzymania nieruchomości, a drugi nie uczestniczy ani w regulowaniu zobowiązań, ani w zarządzaniu wspólnym majątkiem. Podobnie może być w przypadku trwałego wyjazdu jednego z małżonków za granicę lub całkowitego uchylania się od współfinansowania kredytu.

Każda sprawa wymaga jednak indywidualnej oceny i przedstawienia odpowiednich dowodów.

Dlaczego warto skorzystać z pomocy prawnika?

Sprawy dotyczące podziału majątku obejmującego nieruchomość obciążoną hipoteką należą do najbardziej skomplikowanych postępowań majątkowych po rozwodzie. Oprócz ustalenia wartości nieruchomości konieczne jest często rozliczenie rat kredytu spłacanych po ustaniu wspólności majątkowej, nakładów poniesionych przez jednego z małżonków oraz wzajemnych roszczeń związanych z korzystaniem z nieruchomości.

Odpowiednie przygotowanie strategii procesowej może mieć istotny wpływ na wysokość spłat, sposób podziału majątku oraz dalszą sytuację finansową stron. Dlatego przed wszczęciem postępowania warto przeprowadzić szczegółową analizę zarówno stanu majątku, jak i zobowiązań związanych z kredytem hipotecznym.